联系我们

联系电话:0311-86088633,86088622

传真:0311-86088633

地址:石家庄市桥东区和平路20号

行业新闻

365平台娱乐HOME

作者:商业地产策划 发布于:2014-5-18 9:52:47 点击量:

? 招商永远是商业地产项目所有环节中的关键一环,也是最让开发商头疼的一环,它的成败直接关系到项目的成败。但成功招商也并不是无迹可寻的,本文就讲述一些招商实施前的筹备工作。

??? 招商实施前的筹备工作分为三大部分:一是市场调查,包括调研策划、调研计划、调查实施、形成报告;二是招商准备工作,包括业态规划的确定、招商政策及租金方案、招商工作安排、编制招商方案;三是招商工作的组织与实施,包括品牌落位、意向客户的管理、合同签订、合同管理、合作条件变更、招商推广活动的组织、考察活动。本部分从市场调查与规划定位、租金方案与租赁政策、招商优惠政策、招商方案(营销、推广)和品牌落位图5大方面介绍招商前期的筹备工作。

一、市场调查与规划定位

??? 市场调查,应围绕“招商”这个核心,达到三个目的:了解市场、明确定位、筹备招商。主要内容包括:项目商圈调查;网点及竞争对手调查;项目SW分析:优势分析(品牌优势、餐饮优势、时间优势、市场需求),劣势分析(商业氛围、消费力、区位、竞争者、租金、百货);目标客户调查,包括客户分类、客户名单收集、基础信息调查、目标客户分配。

??? 招商的规划定位应遵循的三大原则:1、应遵守项目整体定位;2、应符合项目市场目标;3、应遵守匹配性与特色性。规划的主要内容:明确楼层主题、明确业态配比、明确目标客层、明确商家配比。

??? 二、租金方案与租赁政策

??? 租金的设定需要通过多个方面的调研和分析对比后得出,租金体系设计主要从租金定价方法、基准价格设定和收费体系来设定。其调研的对象有:项目周边各大商圈租金水平分析、当地商业物业管理服务收费标准、本项目租金水平分析(通过租金水平类比法、以保本保利定价法来分析),然后结合本项目定位与特色来确定租金价格和招商租赁政策。

??? 三、惯用的招商优惠政策

??? 对于一些特别需要引进的商家(如:主力店、品牌店等),一般都会有一些惯用的优惠政策:
??? 1. 免租期(包含装修期):一般免租期按月计算,从1-36个月不等,根据商家要求、项目情况及谈判结果制定;?
??? 2. 租金标准:租金优惠主要体现在分阶段制定不同的租金标准,或给予商家低于正常市值的租金价格,其水平由双方共同谈判制定;
??? 3. 租金支付时间及方式:租金支付时间有按月、季度、年度等,支付方式有现金、支票、转帐、营业额保底提成、流水提成等多种方式,根据商家的特点和谈判的情况进行制定;?
??? 4. 其他补贴:对于一些项目培育期过长,而商家无法正常经营的商业项目,一般开发商对商家会采取一种保底营业额补贴的方式,让商家能够基本保本营业;?
??? 5. 装修、设备设施:有些大型主力店会对开发商提出,由开发商承担部分装修和设施设备等方面的要求,这些条件最终也是由双方共同谈判协商;?
??? 6. 其他:对于一些特殊项目,还有些开发商会直接采取加盟的方式,成立专门的经营公司,加盟品牌自行经营,或与商家共同经营(对于操作特别困难的商业项目,一般采取此种方式的比较多)。

??? 四、招商方案(营销、推广)

??? 一个有效的项目招商方案,必须从产品、招商思路、营销包装、全力推广四大方面去制定详细的执行方法。
??? 一、产品分析:优化产品,建立合理的产品分隔模式,锁定合理的营销推广阶段,将对销售起到极大的促进作用。
??? 二、招商思路工作计划:主要从商业分区与业态定位、招商策略(价格策略、营销包装策略)两大方面来制定。作为销售的辅线,良好的招商蓄势,对于销售将起到相辅相成的作用。
??? 三、营销推广工作计划:主要包括营销策略、策划/包装策略、营销节点、合作方案四大方面。良好的营销策略将使品牌与产品的价值得到提升,并提高项目的竞争力,确立项目的独立性;在基础推广的氛围营销基础上,有针对性地在目标客户群中引爆,释放准客户。

??? 招商工作是一个庞大、繁琐而艰巨的系统性任务,其中的环节更是繁杂细密。所以前期的准备筹划工作至关重要,只有做好准备后期的招商才能游刃有余。

2013年7月8日,万众期待的塔坛国际商贸城首次推出服装类黄金旺铺全城绽放!选铺现场人气鼎沸,气氛热烈,近两千人选铺定铺,火爆程度令人叹为观止。40元/?O/月震撼低价,交一年租金免两年租金的超强优惠让商户朋友们欣喜不已,除了吸引来市区众多服装批发户外,更有不少从周边县市赶来的经营户纷纷加入到了此次抢铺大战中。
1小时抢铺300多间,已经排上号的商户不惧酷热,在等待区翘首期盼着能自己能尽快选到一个好铺位。商贸城此次形成近两千家商户热抢的局面绝非偶然,从凌晨5点就有商户在选铺点门口等待排号了,正式进入排号抢铺阶段,已是人头攒动,近千名抢铺者上演排队长龙,现场气氛异常火爆。据统计,选铺当天共定出1600间生财旺铺,招商选铺活动仍将持续高温进行中。
              
                文章来源:365平台娱乐企业管理有限公司   http://www.studiomanufact.com    转载请注明出处。